聚焦房價：新“拐點”會不會真的出現(xiàn)？

　　房地產(chǎn)本質(zhì)上應(yīng)是居民的最終消費，既然是消費品，房價理應(yīng)納入CPI中，像調(diào)控物價一樣進行調(diào)控，這至少可以避免越調(diào)越高的尷尬。

　　隨著樓市調(diào)控政策密集出臺，一路飆漲的房價漸露疲態(tài)，一線城市房價開始松動。那么，這一輪調(diào)控會否重蹈此前歷次調(diào)控的覆轍？這一回，房價新“拐點”會不會真的出現(xiàn)？以下三篇文章將作見仁見智式的分析。

　　——編者的話

　　這一回拐點已真正到來

　　所有能夠助漲房價的因素都已經(jīng)發(fā)揮到了極致，房價必然會不可避免地盛極而衰，甚至可能出現(xiàn)大幅下跌的格局。

　　在幾年前的春晚小品《賣拐》中，范偉在趙本山的引領(lǐng)之下，伴隨著“拐了、拐了”的喊聲，一步步從完全正常變成瘸腿走路。如今的樓市與其中場景極為類似，從2010年新年開始就真的要“拐了”，原因也正是房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)路人自己先“拐了”。

　　新年伊始，全國一線城市的樓市終于出現(xiàn)了久違的變化。不僅成交量大幅萎縮，各地房價也開始松動。北京、上海等地都陸續(xù)出現(xiàn)了樓盤促銷的場面，而價格變動更為敏感的深圳甚至已有買家提出“退房”。當下這些市場變化已經(jīng)清楚地表明，樓市價格趨勢的拐點已經(jīng)形成。對于拐點之后的價格趨勢，謹慎的看法認為是“由漲轉(zhuǎn)平”，即房價不漲但也未必會跌，而是保持橫向整理。而在筆者看來，判斷房價趨勢的要害不在于房地產(chǎn)市場本身，而在于貨幣調(diào)控政策的執(zhí)行力度，如果偏緊的貨幣政策導(dǎo)向繼續(xù)強化，房價必然會“由漲轉(zhuǎn)跌”，甚至可能出現(xiàn)大幅下跌的格局。

　　之所以這么說，一個重要的前提是中國房價本身的確太高。我們已經(jīng)無需再羅列諸如房價收入比和租金回報率等衡量價格泡沫的數(shù)據(jù)，一部電視劇《蝸居》能夠在2009年熱播，公眾感同身受，就足以證明房價虛高的事實。換句話說，房價泡沫才是市場價格必然調(diào)整的內(nèi)因。

　　而長期以來，價格泡沫內(nèi)因之所以長期沒有發(fā)揮出作用，是因為調(diào)控政策與投機蔓延兩個因素的影響作用。就以2008年到2009年兩年的房價走勢看，房價本來在2008年已出現(xiàn)自發(fā)調(diào)整的端倪，但由于金融危機的惡化，調(diào)控政策為了“保增長”的政策目標而不得不力挺房地產(chǎn)市場。再加上投機資金的惡意炒作，房價居然創(chuàng)出了歷史新高。但正所謂從來沒有只漲不跌的市場，房地產(chǎn)市場也絕不會例外。在持續(xù)了11年之久的牛市行情以及在金融危機中上演了“不跌反漲”的怪相之后，所有能夠助漲房價的因素都已經(jīng)發(fā)揮到了極致，房價必然會不可避免地盛極而衰。

　　助推房價的政策已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化。不僅調(diào)控政策從去年底開始表現(xiàn)出堅決遏制房價上漲的指向，更為重要的是，貨幣政策收緊的態(tài)勢將會發(fā)揮出釜底抽薪的作用。事實上，從去年年中房價飆升的后半期觀察，房地產(chǎn)市場已經(jīng)完全淪為一個資金推動的投機市場，其特征就是高度依賴資金供給，只有維持源源不斷的增量資金供給，才能讓房價保持快速飆漲。而畸高的房價已經(jīng)透支了資金的供給能力。近期，曾經(jīng)的“地王”北京大龍地產(chǎn)公司因無力支付50億元的土地出讓金而被相關(guān)部門暫停了土地拍賣資格，并被沒收了2億元的拍賣保證金。類似地王被“套牢”的事件表明，盡管高房價給開發(fā)商帶來了巨額利潤，但同時也扼殺了行業(yè)健康發(fā)展的空間。高房價帶動了高地價，而開發(fā)商要想長期“活下去”就必須繼續(xù)天價購地，這意味著之前的高額利潤將會被高房價侵蝕殆盡。除非開發(fā)商不再繼續(xù)涉足房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，否則高價造成的資金黑洞，最終將吞噬所有的“游戲參與者”。

　　更為關(guān)鍵的是，這個“游戲”已經(jīng)無以為繼，因為資金供給轉(zhuǎn)而收緊已經(jīng)成為必然。當下不僅房地產(chǎn)開發(fā)貸款被嚴管，買房者的購房貸款也受到嚴控。在資本市場上，監(jiān)管部門也開始延緩房地產(chǎn)企業(yè)的再融資申請，目前多達30多家房地產(chǎn)企業(yè)的融資計劃已被積壓拖延。對于嚴重依賴資金供給的房地產(chǎn)市場而言，資金鏈條斷裂意味著什么，不言而喻。在筆者看來，只要未來貨幣資金管控政策不出現(xiàn)大的轉(zhuǎn)變，開發(fā)商必然會在資金面的巨大壓力之下，選擇主動降低房價以求自保，并最終形成競相殺價的局面。彼時的房價走勢將最終印證“拐點”的真正到來。(馬紅漫，經(jīng)濟學博士)

相關(guān)新聞