題：長租公寓接連“停擺”：地產(chǎn)生意金融化 資金池問題怎么破？

　　日前，南京市多部門已啟動審計調(diào)查程序，對樂伽公寓的賬目進行審計調(diào)查。

　　8月12日，南京市住房保障和房產(chǎn)局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在接受央視財經(jīng)記者采訪時，介紹了南京市即將開展的住房租賃企業(yè)專項整治行動。

　　南京啟動住房租賃市場專項整治行動

　　治理“高進低出” 挪用資金等亂象

　　據(jù)了解，此次檢查由南京市房產(chǎn)局、公安局等四部門聯(lián)合開展，覆蓋南京市1100家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和住房租賃企業(yè)，重點檢查利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金搶占房源等九類違法行為。

　　南京市房地產(chǎn)市場交易中心副主任 劉東 ：尤其是針對高收低租這種經(jīng)營模式，包括通過銀行資金融資渠道高價收購房源，以及強制和誘導(dǎo)租客使用租金貸支付租金的行為，對于檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，我們將聯(lián)合相關(guān)部門進行聯(lián)合懲戒。

　　據(jù)律師介紹，此次事件中，樂伽與房東之間的法律文書，從協(xié)議的標(biāo)題、主體羅列、房東出具的授權(quán)委托書等材料來看，樂伽公司系受房東的委托出租房屋，根據(jù)《合同法》及司法解釋的規(guī)定，受托人在委托范圍內(nèi)從事活動的后果由委托人承擔(dān)。

　　據(jù)此，在房客已經(jīng)交付房租的情況下，可以視為房東已經(jīng)收到房租，應(yīng)當(dāng)保障承租人的租賃權(quán)。當(dāng)然，對于每個個案來說，需要根據(jù)具體的合同條款及證據(jù)材料予以判斷。

　　江蘇三法律師事務(wù)所律師 曹登輝：我們這樣一個訴訟風(fēng)險，以及訴訟成本的角度來看，我們還是希望房東跟房客積極去協(xié)調(diào)，去妥善地處理后續(xù)的問題，不要采取過激的手段。

　　長租公寓“資金池”問題亟待監(jiān)管

　　在南京市開展的專項行動中，檢查的重點包括：強制或誘導(dǎo)使用“租金貸”“租金挪用”“高出低進”經(jīng)營的模式。無論是租金貸還是租金挪用，都涉及到“資金池”的問題，這正是近兩年來，爆雷的長租公寓核心問題所在。

　　在樂伽公寓事件中，樂伽公寓一次性向租客收取一年甚至更長期的租金，這些資金的用途卻難以監(jiān)管。部分資金用來支付進一步收儲房源，部分資金用于投資項目，部分資金甚至有可能被非法侵占。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：部分租客向樂伽公寓支付租金時，收款方為個人賬戶。

　　樂伽公寓今年3月也曾發(fā)出公告，承認(rèn)其合肥分公司存在部門員工侵占公司資金的事實。

　　除此之外，已經(jīng)爆雷的杭州鼎家公寓和北京昊園恒業(yè)公寓則屬于“租金貸”模式。

　　這種模式中，租客與長租公寓簽訂一年期合同，長租公寓誘導(dǎo)租客向網(wǎng)貸機構(gòu)申請租賃住房分期貸款，網(wǎng)貸機構(gòu)將合同期內(nèi)的全部租金一次性支付給長租公寓，而租客則按月向網(wǎng)貸機構(gòu)還本付息。

　　專家提醒需加強對長租公寓的資金監(jiān)管。

　　中國人民大學(xué)重陽金融研究院副院長 董希淼：比如說，對長租公寓收取的租客的租金，建立一個專門的存管制度，將租客的租金，跟長租公寓運營商的自有資金分開來，防止長租公寓運營商挪用租客的租金。

　　業(yè)內(nèi)人士指出：除了資金運用上存在風(fēng)險之外，市場中很多所謂的“長租公寓”都處于監(jiān)管的空白地帶。

　　中原地產(chǎn)首席分析師 張大偉：各地的住建委系統(tǒng)，只能監(jiān)管我們所說的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，但是現(xiàn)在很多的這種企業(yè)，它打了一個擦邊球，它變成了資產(chǎn)管理公司，嚴(yán)格意義上來說，就沒有部門能夠監(jiān)管它了。