越南 房價進入跳水期

　　近日，位于越南首都河內(nèi)近郊河東郡的一處樓盤以每平方米1000萬越南盾（1美元約合2.1萬越南盾）的低價拋售，吸引大量購房者搶購。同時，一些堅持不降價的樓盤幾乎無人問津。越南樓市的“冰凍期”正迫使房地產(chǎn)商接受以價換量的現(xiàn)實。　

　　法律法規(guī)不完善、市場機制不健全以及熱錢過度集中導致越南房屋買賣和供求關系扭曲。建房高潮過后，“冰凍期”如期而至，越南房價跳水已是不爭的事實。　　

　　降價前，河內(nèi)市住宅每平方米均價約在人民幣1.3萬元至1.5萬元之間。降價后，均價約在人民幣8000元至1萬元之間。除首都河內(nèi)外，經(jīng)濟中心胡志明市也出現(xiàn)了相同情況。

　　據(jù)記者觀察，越南樓市繼2011年后再陷低潮，除了高房價的因素外，樓盤的高定位也脫離了大部分購房者的實際需求。房地產(chǎn)商在建房時只考慮高收入群體，建設的大多是大面積的高檔住宅，超出普通消費者的承受范圍，大量有住房需求的中低收入群體卻買不起房。越南銀行房貸利率高達20%以上，因此普通民眾很少以貸款方式購房，通常付全款或分三次付清。

　　在越南，剛剛畢業(yè)不久的年輕人一般都選擇租房。買房自住的群體主要是外企白領或私企管理者，他們的月薪一般在1000美元以上。此外，買房群體中還有一些具有一定職務的政府公務員。投資性購房群體集中在公司高管和私企老板，他們往往一人就擁有十幾套房產(chǎn)。　

　　在越南多個城市，房地產(chǎn)項目已成為燙手山芋，越南媒體一度稱越南房地產(chǎn)市場進入“冰凍期”，更有西方媒體稱越南樓市即將“崩盤”。越南經(jīng)濟學家武廷安認為，在越南經(jīng)濟高速發(fā)展初期，大量熱錢進入房地產(chǎn)領域。但由于在政策法規(guī)和行業(yè)統(tǒng)籌等方面缺乏規(guī)劃，外資催生的只是市場的虛假繁榮。當時很多國有大企業(yè)和個人憑借與銀行的特殊關系獲取銀行貸款，大批項目紛紛上馬。但這些住宅普通民眾根本買不起。

　　由于通貨膨脹始終未得到徹底解決，導致銀行產(chǎn)生大量壞賬，銀行紛紛收緊銀根。雖然目前還沒有關于越南整個房地產(chǎn)業(yè)壞賬的具體統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但武廷安表示“一定很驚人”。此外，統(tǒng)計數(shù)字顯示，今年前9個月，越南房地產(chǎn)業(yè)吸引外國直接投資意向金額約60億美元，但有20億美元被撤資，余下的40億美元至今未完全兌現(xiàn)，越南房地產(chǎn)業(yè)舊債已高達150億美元。

　　越南樓市持續(xù)低迷正在對其產(chǎn)業(yè)鏈上游的水泥、鋼材等建材行業(yè)產(chǎn)生嚴重影響。一些越南學者不斷撰文呼吁政府救市，但業(yè)界正艱難接受以價換量的現(xiàn)實。

　　匯入全球房地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理黃富義說，房地產(chǎn)商們不要寄望政府再向樓市大把扔錢了。越南本地的房地產(chǎn)商多年來一直被利益驅(qū)動，從某種意義上說正是他們自己把樓市引入了錯誤的軌道。越南皇英嘉萊集團董事長段元德說：“沒有人能救得了目前的越南房地產(chǎn)市場，降價是唯一出路。”

　　武廷安也認為，以價換量就是可行的選擇。如果開發(fā)商不降價，消費者就會繼續(xù)持幣觀望。武廷安說：“房價至少應降40%至50%，老百姓才可能買得起。”據(jù)記者了解，越南民眾收入差距較大，城鎮(zhèn)人口月均收入在1200元人民幣左右，而一些在城市打工的農(nóng)業(yè)人口月薪只有七八百元人民幣。降價后的房價對絕大多數(shù)越南老百姓來說，仍然是高不可攀的。