加息是房價(jià)回歸理性的“潤滑劑”

　　通脹猛如虎，央行需加息。不出所料，央行在4月5日晚間宣布，自6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。這表明3月份CPI或再創(chuàng)新高，加息是為應(yīng)對(duì)通脹而來。

　　加息是提高存款準(zhǔn)備金率之外，又一收縮流動(dòng)性的重要手段。有學(xué)者因此形象地比喻，加息好比給貨幣老虎多喂塊肉，讓它乖乖趴在籠子里；在邏輯上講，只要加息足夠，再兇的貨幣老虎也會(huì)趴下。所以，管理好了貨幣這頭老虎，一切價(jià)格問題都不會(huì)是大問題，無論是物價(jià)還是房價(jià)都容易掌控。

　　加息是為通脹而來，但由于通脹預(yù)期是房價(jià)上漲的重要推手，因而，不少人關(guān)注加息，不僅關(guān)注對(duì)CPI的影響，更關(guān)注對(duì)房價(jià)的影響。此次加息，不但進(jìn)一步增加了購房成本抑制了需求，而且背負(fù)著銀行貸款的開發(fā)商資金壓力也會(huì)增加，促使開發(fā)商加快供應(yīng)，通過改變供求關(guān)系來促使房價(jià)穩(wěn)定進(jìn)而回歸合理價(jià)位。

　　據(jù)計(jì)算，以貸款100萬元，20年期為例，此次加息之后每月還款約為7633.4元，比加息前月還款7514.7元增加118.7元，而二套房月還款由7909.8元增加至8043.71元，增加約133.9元。再加上公積金貸款利率跟著上調(diào)，將對(duì)樓市需求產(chǎn)生全面抑制。更重要的是，二三季度很有可能繼續(xù)加息讓人民幣利率轉(zhuǎn)正。

　　在筆者看來，此次加息對(duì)房價(jià)而言更像是“潤滑劑”，有利于房價(jià)步入下行軌道。盡管政府祭出不少調(diào)控利器，如擴(kuò)大限購范圍、公布房價(jià)控制目標(biāo)、落實(shí)問責(zé)制、大力推動(dòng)保障房供應(yīng)等，但準(zhǔn)確地說，房價(jià)目前依然處于膠著狀態(tài)，并沒有明顯下滑，這時(shí)候急需要加息來推一把，此次加息對(duì)房價(jià)而言正是時(shí)候。

　　有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月京滬穗深四大一線城市房價(jià)齊降。其中，北京3月份一、二手房成交基本延續(xù)地量態(tài)勢(shì)，部分新盤價(jià)格甚至出現(xiàn)了10%左右的降幅。這些具有標(biāo)桿地位的城市房價(jià)一旦松動(dòng)，對(duì)于改變中國樓市的整體價(jià)格走勢(shì)，具有重要意義。此次加息無疑將推動(dòng)更多城市房價(jià)松動(dòng)。

　　但讓人憂慮的問題依然不少。比如，一線城市房價(jià)下降，不排除把部分購買力推到那些沒有出臺(tái)“限購令”、沒有落實(shí)“國八條”的三線城市，致使房價(jià)調(diào)控“按下了葫蘆浮起了瓢”，讓樓市形勢(shì)更為復(fù)雜。再如，京滬穗深房價(jià)齊降，究竟是“真摔”還是“假摔”，究竟是短暫下降還是持續(xù)下降，還有待于觀察。

　　眾所周知，過去多輪樓市調(diào)控之后出現(xiàn)過“假摔”，讓人對(duì)房價(jià)下降不敢抱過高期望。因此，房價(jià)目前顯露的下降跡象，公眾必然持懷疑態(tài)度。有加息這樣的后續(xù)調(diào)控不斷出手，相信對(duì)于改變公眾看法和市場預(yù)期具有積極意義，這至少表明，中央抑制房價(jià)的決心不容置疑。

　　更重要的是，公眾憂慮現(xiàn)有的政策措施還不能徹底制服房價(jià)。一是，宏觀調(diào)控還沒有觸及土地財(cái)政，財(cái)稅改革還不到位；二是，全球性通脹和國內(nèi)原材料成本的上漲，不僅增加調(diào)控成本而且影響調(diào)控效果；三是，土地和稅收政策力度還不夠，比如，應(yīng)征額外交易印花稅而未征；四是，房地產(chǎn)法律法規(guī)有待完善。

　　鑒于房價(jià)當(dāng)前處于膠著狀態(tài)，筆者以為，在加息、提高存款準(zhǔn)備金率等貨幣政策之外，還應(yīng)該加強(qiáng)其它調(diào)控政策的力度，如完善稅制、控制地價(jià)等等。更有必要讓宏觀調(diào)控由淺到深，比如說，把解決土地財(cái)政問題提上調(diào)控日程，早日做出安排；再如，深化體制改革，重新調(diào)整住房分配，尤其是公務(wù)員住房改革。

　　我們要意識(shí)到，盡管加息是房價(jià)回歸理性的“潤滑劑”，但還不是房價(jià)回歸最有力的動(dòng)力，只有深層次改革才是房價(jià)回歸合理水平的真正動(dòng)力。（馮海寧）