央行5月12日“窗口指導(dǎo)”維穩(wěn)樓市之后，大部分商業(yè)銀行在首套房貸款審批和放款進(jìn)度上有所提高，停貸城市有所減少，首套房貸款需求壓力一定程度上有所緩解。但是，幾乎所有銀行在房貸上的謹(jǐn)慎程度并沒有松懈，總體額度仍然偏緊，利率優(yōu)惠全無，幾乎全部上浮利率。融360在報告中稱，在其調(diào)查的21個城市中，截至5月23日，仍有14個城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象。作為一線城市領(lǐng)頭羊的北京，房貸市場的緊縮，令市場的交易量也變得清淡了很多。今年5月京城房貸市場的成交量較上月同期下降了10%，這些現(xiàn)象說明，央行喊話后房貸市場變化不大，甚至一些城市房貸不松反緊。

　　從監(jiān)管部門的角度看，主要是監(jiān)督銀行業(yè)務(wù)是否合規(guī)合法，而不是直接干預(yù)銀行貸款，包括貸與不貸、貸多貸少、期限長短、利率高低等。央行賴以影響銀行信貸量的手段主要是通過自己掌握的三大工具：利率、公開市場業(yè)務(wù)和存款準(zhǔn)備金率。去年下半年以來，商業(yè)銀行對房貸異常謹(jǐn)慎甚至停貸，把房貸視為雞肋。央行也只能通過召開座談會的形式給予口頭提示或曰窗口指導(dǎo)，而不能強(qiáng)制甚至下發(fā)文件要求銀行加速放貸。這折射出央行的開明，說明央行確實不想直接干預(yù)銀行的具體業(yè)務(wù)經(jīng)營。

　　同時，我們注意到，真正監(jiān)管銀行貸款的另一個監(jiān)管機(jī)構(gòu)——中國銀監(jiān)會日前表態(tài)，對銀行房地產(chǎn)貸款監(jiān)管沒有絲毫松動，包括土地、房產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款。并且還用了一個狠詞：“沒有討價還價余地”。專司銀行業(yè)貸款監(jiān)管的銀監(jiān)會如此態(tài)度，說明后半年房貸難言寬松，而且汲取和預(yù)防去年6月20日“錢荒”的教訓(xùn)，監(jiān)管部門對房貸可能控制得更緊。

　　從商業(yè)銀行角度看，無論監(jiān)管部門如何窗口指導(dǎo)和喊話，最終銀行必須根據(jù)“三性”原則來決定是否放貸，即安全性、流動性和效益性。然而，土地、房產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款三大房地產(chǎn)貸款幾乎都很難符合“三性”原則。從安全性來看，目前房地產(chǎn)處在低迷期，房價逐步下行使得樓市風(fēng)險已經(jīng)凸顯出來。在這個當(dāng)口繼續(xù)發(fā)放貸款，背離貸款“三性”之首的安全性要求。

　　從流動性看，個人購房貸款占房地產(chǎn)貸款80%以上，央行喊話也是要求加快首套購房貸款發(fā)放進(jìn)度。個人購房貸款一般在10-30年期限，流動性非常之差。同時，目前銀行通過存款幾乎吸收不來資金，大多是通過理財產(chǎn)品和同業(yè)拆借吸收資金，而這兩類負(fù)債期限大多在一年以內(nèi)，這就造成房貸上出現(xiàn)嚴(yán)重的資金來源與運(yùn)用的期限錯配現(xiàn)象。在銀行流動性管理越來越難、越來越成為風(fēng)險點(diǎn)時，房貸已經(jīng)嚴(yán)重背離“三性”原則的流動性要求。

　　從盈利性角度分析，銀行發(fā)放住房貸款的盈利性在下降甚至僅僅能夠保本而已。問題出在銀行資金來源成本的較大幅度增加。在低成本的存款資金來源陡降的情況下，銀行大量發(fā)行理財產(chǎn)品吸收資金的成本都在5%左右，而房貸基準(zhǔn)利率在6.55%，利差僅僅1個百分點(diǎn)上下，銀行保本都難。從盈利性原則看，房貸品種越來越難以符合要求。

　　在背離“三性”原則下發(fā)放貸款，銀行豈能愿意？監(jiān)管部門也不能強(qiáng)制。如果強(qiáng)制要求銀行放貸，那么，將來造成貸款風(fēng)險，誰負(fù)責(zé)任呢？央行負(fù)嗎？監(jiān)管部門根據(jù)政策變化、市場變化、宏觀調(diào)控需要等，影響商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的手段只能使用三大貨幣工具，通過三大工具增加或者減輕銀行的資金成本、放松或者收緊銀行準(zhǔn)備金來影響其信貸業(yè)務(wù)。

　　通過以上分析，擔(dān)憂“定向降準(zhǔn)”被銀行截留用于房貸看來是多余的。下半年房貸松動的可能性不大，房地產(chǎn)貸款難、貸款貴的問題難以有所緩解。在基本卡死房地產(chǎn)流動性的情況下，房價不降都難，房地產(chǎn)理性回落的大方向勢不可擋。（余豐慧 職員）