本報昨日報道《神秘中介“分羹”西安旅游千萬利潤》引起各方強烈關注，但西安旅游出售西旅國際中心1-8層商業樓項目的疑點不僅僅限于“中介”環節，而且還存在著明顯偏低的交易價格上。
如以雙方正式簽訂買賣協議為時點，西安旅游2011年5月19日前腳以3.05億元轉手西旅國際商業項目，項目接手方天津沅澧投資合伙企業從2011年8月起至今后腳便以超6億元的價格將西旅國際商業項目陸續售出。短短9個月的時間里，天津沅澧已經錄得了1倍以上的收益。西安旅游如此賣項目又事出何因呢？
黃金地段項目低于西安均價賣
根據西安旅游2011年4月28日的公告，公司同天津沅澧投資合伙企業簽訂買賣框架協議，以3.05億元將西旅國際中心1-8層整體地上商業物業出售給天津沅澧，當時西旅國際中心的高層公寓部分已經開始交付。
據了解，西旅國際中心項目1-8層商業建筑面積總計2.61萬平方米，以3.05億元的總價計算，合計每平方米售價1.17萬元。對于當時以如此價格成交，熟悉西安房地產市場的業內人士驚呼價格非常低！
西安房地產信息網數據顯示，2011年4-5月，也就是西安旅游出讓西旅國際中心項目1-8層的交易期間，西安商業物業的成交均價在1.2-1.5萬元/平方米。
據了解，西旅國際中心項目所在的商圈為西安著名的小寨商業區，是西安最具活力的商圈之一，周圍高校云集、人流量大、商圈成熟程度高，距離西安地鐵2號線小寨站僅400米左右，可以稱得上稀缺地段。“商業地產的價值最主要取決于地段和未來前景，這樣有發展前景的商業環境加上已經是準現房了，很難理解當時為什么西安旅游會將項目賣出，價格還這么低。”前述人士表示。
而自愿讓“肥水流向外人田”的西安旅游，甚至連一次性支付的交易條款都沒能談下來。根據西安旅游和天津沅澧所簽訂的買賣合同，2011年6月3日陜西宇源置業有限公司預付西安旅游7-8層商業樓購買款6000萬元。此后，天津沅澧又陸續向西安旅游陸續支付了1.01億元、3399.29萬元、1000萬元購房款，時至今日仍余有1億元的購房款尚未支付。
僅9個月天津沅澧獲1倍收益
中國證券報記者了解到，天津沅澧作為西旅國際中心商業部分新的業主方，自2011年下半年起陸續出售該項目，并將項目打造成“潮buy匯”商城形式，以小面積分割的方式出售。
據一位知情人士透露，目前該項目的絕大部分商鋪均已賣出，包含銀行貸款在內的銷售額已大約有6億元，剩余的商鋪還多是1層位置較好的鋪面，這意味著該項目最終銷售額將遠不止6億元。
“2011年8月項目開盤，開盤當天5層、3層便已基本售罄，當時3層均價為每平方米4萬，5層均價為2萬5左右。”2012年2月20日，中國證券報記者以購房人的身份來到“潮buy匯”售樓處時，一位售樓小姐說起項目以往的輝煌仍舊難掩興奮之情。據稱，目前正在出售的是1層的部分房源和整個6層，其余樓層早已售罄。據該售樓小姐介紹，目前6層只整層出售，售價為6400萬元。根據西安旅游的公告，6層面積為3512.71平方米，折合每平方米1.82萬元。
而在售的商鋪中還包括1層的一些黃金鋪位。經中國證券報記者了解，目前1層1間位置不佳、僅30平方米左右的小鋪面每平米售價7萬元，其余鋪面售價幾乎都高于此，甚至臨長安路的多間被售樓小姐稱為“稀缺優質”的鋪面未來會以拍賣的形式進行出售。
據了解，1層的均價已高達10萬元/平方米，而2層均價也已達到6萬元/平方米，經中國證券報記者粗略計算，西旅國際中心1-8層的商業房產可能為天津沅澧帶來超過8億元的收入。
自2011年5月19日簽訂協議至今，不到1年時間內西旅國際中心1-8層的價值已翻倍，而坐享收益的卻早已不是最初的投資方西安旅游。
西安旅游在首次公告出售西旅國際中心商業樓層時曾表示，本次交易將會回籠大部分前期項目建設投入資金，增加公司的主營業務收入，鞏固公司的競爭優勢和市場地位，進一步提升公司在旅游市場的整體實力，為公司長期的利潤增長做出貢獻。不知看到自己以3.05億元售出的項目如今被新東家天津沅澧以翻番的價格賣出時，會作何感想？
售后返租肥了誰？
而坐享收益的不僅僅是天津沅澧。早在西安旅游2011年5月19日同天津沅澧簽署買賣協議時，已經敲定7-8層商業物業由天津沅澧指定的陜西宇源置業有限公司購買，2011年6月3日陜西宇源置業預付西安旅游7-8層商業樓購買款6000萬元。
這部分物業如今則被西安旅游大股東西安旅游集團有限責任公司旗下的另一家上市公司租用，用于以旗下“老孫家”等餐飲老字號的經營。
而這位房東的背景也較為離奇。根據西安旅游2011年6月21日的公告，陜西宇源置業有限公司注冊資本1000萬元，法定代表人為張建鋒，公司類型為有限責任公司。但當記者到陜西省工商局查閱宇源置業工商資料時卻發現，在2011年5月9日，也就是宇源置業從西安旅游手中購買西旅國際中心7-8層的前10天，宇源置業的股東及注冊資本以及公司類型等也已經發生變化。
工商資料顯示，2011年5月9日，宇源置業的股東已由原8名自然人變為彬縣煤炭有限責任公司，注冊資本從此前的1000萬元提高至1億元，法定代表人也變更為許波，經營范圍也精簡為“房地產開發、商品房銷售；物業管理”。
整個交易過程中，西安旅游及其兄弟公司對其交易對手有多少了解，也令人疑惑。
