房產(chǎn)：開發(fā)商別再做2009年的美夢(mèng)了

　　在高價(jià)位和一系列政府調(diào)控政策的風(fēng)聲緊催下，中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)毫無疑問已經(jīng)進(jìn)入新的觀望期。盡管1月初北京市一二手房交易量環(huán)比下降，但房?jī)r(jià)仍然上漲。而作為全國(guó)房?jī)r(jià)漲跌先鋒隊(duì)的深圳，則出現(xiàn)了下跌趨勢(shì)。根據(jù)深圳市規(guī)劃國(guó)土委的新房成交數(shù)據(jù)，樓市成交量近期低位運(yùn)行，均價(jià)跌破兩萬元。

　　有高山必有深谷，山愈高則谷愈深。經(jīng)歷了2009年內(nèi)地房地產(chǎn)自1998年市場(chǎng)化改革以來最大的房?jī)r(jià)漲幅之后，2010年的樓市將進(jìn)入一個(gè)漲跌異常頻繁的漩渦期和頻繁調(diào)整期。有一點(diǎn)可以肯定，那種認(rèn)為開發(fā)商在2009年已經(jīng)吃飽甚至財(cái)大氣粗從而可以捂盤惜售、堅(jiān)持高價(jià)位不跳水的想法，最終會(huì)使他們自食苦果。

　　2009年一些捂盤的開發(fā)商的確在后期賺得不亦樂乎，但在歷史價(jià)位高峰“高處不勝寒”的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)和今年樓市政策收緊的大形勢(shì)下，開發(fā)商想要重溫2009年的美夢(mèng)已經(jīng)完全不可能了。2007年就有不少開發(fā)商捂盤不賣房，結(jié)果2008年樓市調(diào)整來臨時(shí)，房子卻堆積如山賣不動(dòng)。那時(shí)一邊宣稱拐點(diǎn)到來一邊降價(jià)銷售、跑得最快的萬科，就是今天開發(fā)商學(xué)習(xí)的好榜樣。

　　更要緊的是，2010年的“消費(fèi)者行情”或曰“消費(fèi)者結(jié)構(gòu)”和2009年相比，已經(jīng)發(fā)生和將要發(fā)生根本性的變化，這必將對(duì)今年的樓市格局帶來深刻影響。從購(gòu)房者角度看，2009年樓市基本上是投機(jī)客和投資者主導(dǎo)的市場(chǎng)。即使是在三四月份剛性需求入市的最佳歷史時(shí)期，入市者仍然多屬投資需求。筆者曾經(jīng)在去年春節(jié)后到北京東三環(huán)某低價(jià)入市樓盤排號(hào)，根據(jù)我的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，排號(hào)者中幾乎找不到自住型的需求者。而越到后來，隨著房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升甚至一路“跨越式上漲”，剛性需求更是因?yàn)槠滟?gòu)買力不足而被活生生擠出了市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上被投資性和投機(jī)性需求一統(tǒng)天下。只有一些恐慌性剛性需求被裹挾進(jìn)了市場(chǎng)，但這也必須以購(gòu)買者有足夠經(jīng)濟(jì)能力為前提。

　　這種情形，也可以從社會(huì)心理學(xué)角度找到解釋：那些長(zhǎng)期在市場(chǎng)中摸爬滾打的投資者和投機(jī)客，煉就了不同一般的眼力和膽略，對(duì)市場(chǎng)的判斷和把握有先知先覺般的洞察力，至少也是“春江水暖鴨先知”；而有普通剛性需求者多畏首畏尾，降價(jià)了還想著再降，漲價(jià)了又怕入市后跌下來，因此猶猶豫豫地每每錯(cuò)失良機(jī)。

　　整個(gè)2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量是過去平均一年的3倍。也就是說，過去一年里，房地產(chǎn)市場(chǎng)既補(bǔ)回了2008年落下的交易量，又極大地透支了2010年的交易量。在如今房?jī)r(jià)歷史性的高位上，不少投資者又開始了新一輪的等待期。與此同時(shí)，政府對(duì)投資性和投機(jī)性購(gòu)房的打壓也正在逼他們離場(chǎng)。緊縮政策一個(gè)比一個(gè)嚴(yán)厲，與以往不同的是，“國(guó)十一條”首次提出“抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求”，這與之前抑制投機(jī)的表述明顯不同；嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸首付四成，將逼得很多投資者被迫離場(chǎng)。

　　在市場(chǎng)和政策的雙重作用下，2010年購(gòu)房者的結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生根本性的調(diào)整，由投資性和投機(jī)性需求為主轉(zhuǎn)向剛性需求為主。但如前所述，剛性需求者的社會(huì)心理成熟度往往滯后于市場(chǎng)和投資（投機(jī)性）需求者，同時(shí)他們的購(gòu)買力也明顯不足，所以對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的“啟動(dòng)”尤其艱難。此時(shí)，開發(fā)商如果依然堅(jiān)持捂盤惜售或在高價(jià)位上“獨(dú)步天下”，只能搬起石頭砸自己的腳。（童大煥）