255億元新地王拷問“股地聯(lián)動” 四大爭議待解

　　上市房地產(chǎn)公司之所以熱衷囤地，關(guān)鍵原因在于打通了資本市場的融資渠道

圖為拍賣會現(xiàn)場。本報(bào)記者 周強(qiáng) 攝

　　2009年12月底，一個(gè)總價(jià)255億元的超大新地王在廣州誕生，創(chuàng)下了中國拍地史上的紀(jì)錄。而幾天前，國家土地出讓新政剛剛出臺。

　　一時(shí)間，廣州新地王成為全國焦點(diǎn)，更引起質(zhì)疑紛紜。房地產(chǎn)專家表示，上市房地產(chǎn)公司之所以熱衷囤地，關(guān)鍵原因在于打通了資本市場的融資渠道，可以實(shí)現(xiàn)“股地聯(lián)動”，也即上市房企就是通過自己的土地儲備向股民傳達(dá)股票還會漲的信息，然后增發(fā)新股進(jìn)行融資，而新融資的錢可以繼續(xù)囤地，不斷滾雪球。

　　多方博弈 造就全國地王

　　2009年12月22日，農(nóng)歷冬至，然而在廣州市房地產(chǎn)交易中心3樓拍賣大廳卻是一片火熱。

　　在這里，全國房地產(chǎn)巨頭齊聚，虎視眈眈，目標(biāo)就是263萬平方米的廣州亞運(yùn)城土地。廣州市國土房管局局長謝曉丹也破天荒地到場觀戰(zhàn)。拍賣場內(nèi)被觀戰(zhàn)的人群圍得水泄不通。約百家媒體更是架起了長槍短炮來見證這一中國拍地史上的紀(jì)錄。

　　廣州市國土房管局公布的資料顯示，亞運(yùn)城地塊位于廣州新城東北部，規(guī)劃總用地面積約264萬平方米，地上總建筑面積為438萬平方米，規(guī)模龐大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來廣州掛牌出讓了19幅住宅用地，用地面積約146萬平方米，僅為亞運(yùn)城項(xiàng)目用地的55%。由于項(xiàng)目開發(fā)成本高，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛選擇聯(lián)合競拍。

　　15時(shí)，3個(gè)競拍聯(lián)合體7個(gè)開發(fā)商已經(jīng)到齊入座，其中包括富力地產(chǎn)、碧桂園等民營地產(chǎn)公司組成的7號競買團(tuán)隊(duì)，保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等國有房地產(chǎn)企業(yè)組成的88號競買團(tuán)隊(duì)，以及獨(dú)立競買的6號中信地產(chǎn)。

　　起拍價(jià)為180億元，競價(jià)階梯為2億元，也即舉一次牌就要多付出2億元，也意味著舉一次牌就要增加樓面地價(jià)61元/平方米。然而競拍開始之后，單刀赴會的中信地產(chǎn)卻一直未舉牌，爭奪就在7號富力聯(lián)合體與88號保利聯(lián)合體之間進(jìn)行。

　　“200億元！”開拍幾分鐘之后，88號保利聯(lián)合體率先叫價(jià)至200億元。這是業(yè)界專家猜測的價(jià)位，這也是一個(gè)心理價(jià)位。

　　“下一個(gè)價(jià)位202億元，或者你喊出高于202億元也行。”拍賣師試圖鼓勵舉牌。顯然，這場拍賣中，由地產(chǎn)商組成的3大競拍聯(lián)合體并非是游戲的全部角色，希望將土地賣個(gè)好價(jià)錢的地方政府也是一個(gè)重要的扮演者。

　　在短暫的靜默與期待之后，富力聯(lián)合體繼續(xù)叫價(jià)，一舉打破了業(yè)內(nèi)心理關(guān)口，并引發(fā)全場鼓掌。在富力聯(lián)合體將地價(jià)叫到255億元的時(shí)候，保利聯(lián)合體不再繼續(xù)叫價(jià)。“255億元第一次……255億元第二次……255億元第三次，成交！”伴隨著一聲響亮的棰聲，亞運(yùn)城項(xiàng)目在歷時(shí)半個(gè)鐘頭經(jīng)過47輪叫價(jià)之后被富力聯(lián)合體競得。