截至24日，滬深兩市已有40家房地產(chǎn)公司披露了2008年年報(bào)，其中有24家公司凈利潤(rùn)依然保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額也較2007年末增長(zhǎng)近10%，只是存貨達(dá)2564.47億元，較2007年末的1850.50億元增幅高達(dá)38.58%。不少專家認(rèn)為，由于地產(chǎn)公司預(yù)售收入一般不計(jì)入當(dāng)年?duì)I業(yè)收入，2008年年報(bào)披露的數(shù)字還包括2007年或更早的銷售業(yè)績(jī)，表面上看地產(chǎn)商2008年不差錢更沒(méi)有虧錢，但事實(shí)上行業(yè)面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)不容樂(lè)觀。

    高利潤(rùn)時(shí)代或?qū)⒉辉?/FONT>

    WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已披露年報(bào)的40家公司2008年全年凈利潤(rùn)達(dá)157.32億元，較2007年增長(zhǎng)了12.27%，而去年這些地產(chǎn)股的算術(shù)平均加權(quán)凈資產(chǎn)收益率為18.7%，同比增加了2.4個(gè)百分點(diǎn)，顯示地產(chǎn)股資產(chǎn)盈利質(zhì)量仍略有上升。粗略統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)公司平均凈利潤(rùn)率仍高達(dá)20%，最高達(dá)61.64%，這樣的利潤(rùn)率說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的日子并不難過(guò)。

    以行業(yè)龍頭萬(wàn)科A為例，去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入409.9億元，同比上升15.4%，凈利潤(rùn)達(dá)40.3億元。表面上看凈利潤(rùn)比2007年下降8億元，但其實(shí)是因?yàn)槿f(wàn)科對(duì)13個(gè)可能存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目計(jì)提了12.3億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，如果不考慮存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的影響，公司2008年的凈利潤(rùn)實(shí)際比2007年仍有增長(zhǎng)。保利地產(chǎn)2008年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入155億元，同比增長(zhǎng)91.24%。凈利潤(rùn)22.39億元，同比增長(zhǎng)50.35%。

    復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉表示，由于地產(chǎn)公司預(yù)售收入一般不計(jì)入當(dāng)年?duì)I業(yè)收入，2008年年報(bào)披露的數(shù)字其實(shí)是2007年或更早的銷售業(yè)績(jī)，并不能說(shuō)明開(kāi)發(fā)商這一年過(guò)得很好，事實(shí)上2008年尤其是第四季度，行業(yè)下行趨勢(shì)已經(jīng)十分明顯，2009年形勢(shì)更不樂(lè)觀。

    上海新梅最近公布的2008年度報(bào)告讓業(yè)界較為吃驚，公司去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.11億元，同比增加113.46%；利潤(rùn)總額1.14億元，同比增加1012.05%；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)8192.49萬(wàn)元，同比增加1495.22%。分析年報(bào)不難發(fā)現(xiàn)，造成上海新梅2008年年度的銷售收入和凈利潤(rùn)比2007年同期較大幅度增長(zhǎng)的原因，是以前預(yù)售的商品房在報(bào)告期內(nèi)達(dá)到收入結(jié)算條件，實(shí)際上公司全年預(yù)售商品房面積和金額較2007年度都有所下降。

    華偉表示，僅從上市公司年報(bào)難以解讀整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)2008年的真實(shí)遭遇，一些二三線城市的中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨難以為繼的困境，但沒(méi)有引起外界足夠的重視。

    高管高薪惹爭(zhēng)議

    年報(bào)披露，不僅房地產(chǎn)公司“不差錢”，上市公司高管也“不差錢”。由于地產(chǎn)公司高管拿著高薪哭窮要政府救市，引起媒體和網(wǎng)友的指責(zé)和撻伐。

    ST幸福公布的2008年年報(bào)顯示，歸屬母公司凈利潤(rùn)達(dá)4.04億元，與2007年的0.02億元相比增長(zhǎng)幅度可謂驚人，董事長(zhǎng)任志強(qiáng)以774.3萬(wàn)元薪酬，成為目前房地產(chǎn)業(yè)上市公司高管老大。華遠(yuǎn)地產(chǎn)日前公布的2008年年報(bào)顯示，按照華遠(yuǎn)地產(chǎn)已批準(zhǔn)的報(bào)酬方案，任志強(qiáng)提取了公司董事長(zhǎng)薪酬年薪320萬(wàn)元，并按《公司獎(jiǎng)勵(lì)基金管理辦法》獲得公司400多萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)基金。另外公司總經(jīng)理孫秋艷也獲得499.7萬(wàn)元的薪酬，其他副總及財(cái)務(wù)總監(jiān)薪酬均為100萬(wàn)元左右。消息披露之后，“一邊喊救市，一邊拿高薪”的做法隨即引發(fā)廣泛質(zhì)疑。

    萬(wàn)科A董事會(huì)主席王石年薪雖和2007年相比縮水大半，但仍高達(dá)248.1萬(wàn)元人民幣，同時(shí)獲得約522.7萬(wàn)股激勵(lì)股票，以24日開(kāi)盤價(jià)8.59元計(jì)算，市值約4490萬(wàn)元。保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)李彬海2008年年薪與上一年持平，仍然是182萬(wàn)元。　

    華發(fā)股份年報(bào)披露，公司凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)81.6%，高管薪酬總額卻增長(zhǎng)334%，達(dá)到4107.9萬(wàn)元，僅前3名董事報(bào)酬總額就達(dá)1467.7萬(wàn)元。

    不少消費(fèi)者認(rèn)為，且不說(shuō)這些高薪是建立在大大超出百姓承受能力的高房?jī)r(jià)之上得，即使從上市公司對(duì)股東負(fù)責(zé)的角度看，一些高管薪酬增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)公司利潤(rùn)增幅也令人難以理解。

    業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在急需的不是振興，而是調(diào)整。本輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)其實(shí)是在給房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)內(nèi)在的調(diào)整機(jī)會(huì)，包括開(kāi)發(fā)模式、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求關(guān)系和價(jià)格與價(jià)值關(guān)系，都應(yīng)該進(jìn)行深刻的調(diào)整。　

    高庫(kù)存壓力導(dǎo)致地產(chǎn)商尋求救市

    盡管地產(chǎn)商加大了銷售力度，但是存貨依然猛增，2008年上述40家公司的存貨達(dá)2564.47億元，較2007年末的1850.50億元增幅高達(dá)38.58%。其中萬(wàn)科A庫(kù)存達(dá)到858.99億元，保利地產(chǎn)庫(kù)存達(dá)到401.95億元，兩家公司庫(kù)存占總庫(kù)存比例超過(guò)49%。

    在這樣大的庫(kù)存壓力下，地產(chǎn)商的心情可想而知。某些拿著高薪的“房產(chǎn)救市論”者，一面公開(kāi)表示“房地產(chǎn)不是暴利行業(yè)”，一面呼吁國(guó)家再出政策，涵蓋減稅、免稅和其他優(yōu)惠政策，利用房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)走出危機(jī)。而為了讓房地產(chǎn)業(yè)搭上產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的最后一班車，除了開(kāi)發(fā)商之外，包括全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)在內(nèi)的行會(huì)組織也不斷召開(kāi)相關(guān)會(huì)議、開(kāi)辦沙龍、起草文字方案，進(jìn)行多方游說(shuō)。

    華偉表示，在高庫(kù)存的壓力下，開(kāi)發(fā)商不能一味尋求政策救市，還要放平心態(tài)通過(guò)市場(chǎng)手段自救。現(xiàn)在市場(chǎng)上各種聲音都有，不僅干擾了政府決策，也干擾了市場(chǎng)主體——買方和賣方獲得的信息都失真。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行的趨勢(shì)沒(méi)有改觀，并不是“已經(jīng)回暖”。

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，北京、上海等城市一兩個(gè)月的成交迅速放量并不能說(shuō)明整個(gè)樓市已經(jīng)回暖，2009年樓市成交量還將保持“箱底震蕩”格局。開(kāi)發(fā)商借機(jī)漲價(jià)的短視行為，會(huì)使部分對(duì)價(jià)格非常敏感的購(gòu)房者退而觀望，導(dǎo)致成交量增長(zhǎng)乏力，甚至重新回調(diào)。（記者:魏宗凱）